Рынок складской недвижимости 2025: Light Industrial, e-commerce, автоматизация и ставки аренды

Содержание

Материал создан на основе интервью из третьего выпуска шоу «Не в метрах счастья» на канале Авито недвижимость, посвящённого складской недвижимости. В статье использованы позиции трёх экспертов, представляющих разные стороны рынка: девелопера, брокера и крупного арендатора из e-commerce.

В новой серии вместе с экспертами из Parametr, IBC Real Estate, Ozon и Авито говорим про складскую недвижимость. Обсуждаем, какие форматы помещений набирают популярность и что будет с рынком через 5 лет. А ещё ведущий шоу Сергей Мезенцев отправляется в промышленный парк, чтобы увидеть пример современного формата light industrial и испытать его возможности.

YouTube ВК.Видео RuTube

Формат разговора в студии был намеренно лёгким, но под ним — очень плотная фактура о том, как меняется рынок складов: от «старой промки» к Light Industrial, от дефицита площадей к росту вакансии, от утилитарных коробок к архитектурным и технологичным паркам. Ниже я разложу ответы экспертов по тематическим блокам, отмечая, где расходятся оптики девелопера, брокера и e-commerce-арендатора.

Разговор начинается с ощущения, что «старые промышленные складские комплексы доживают свой век», и это не просто эмоция ведущих — это фон реальных структурных изменений. Александр Манунин прямо связывает трансформацию московского складского пояса с программой КРТ: город «выносит старую промку», а на её месте возникают новые форматы, которые должны принять малый и средний бизнес, ранее сидевший в смешанных промзонах с офисами, производством и складом.

С другой стороны, Мария Ханова описывает спрос глазами арендатора. По её словам, рост e-commerce, ускоренный пандемией, привёл к увеличению грузопотоков и необходимости расширять инфраструктуру складов. То есть драйвер не только городская реконфигурация территорий, но и фундаментальная перестройка потребления: рынок «подсказывают клиенты и продавцы», а крупные операторы лишь масштабируют под это инфраструктурный ответ. 

Евгений Бумагин дополняет картину более «рынково-холодным» слоем. Складской сегмент — рекордсмен по вводу и росту ставок, но при этом важно видеть агрегированную динамику: в России за первое полугодие 2025 года введено 2,7 млн м² складов, что на 22% больше прошлого года. Внутри этого объёма есть сильное региональное плечо, и эксперты прямо отмечают, что рост e-commerce последних лет шёл прежде всего через регионы.

Уже в стартовом блоке проявляются три логики. Девелопер смотрит на рынок как на пространственную реорганизацию и рождение новых продуктов. Арендатор e-commerce — как на ответ на спрос и на скорость операций. Брокер — как на баланс спроса/предложения и типы вводов. Это различие будет ключом к пониманию последующих трендов.

Самый заметный термин выпуска — Light Industrial. Александр Манунин даёт точное определение: это «мультифункциональное помещение 4 в 1», где в одном блоке совмещаются производство, склад, офис и шоу-рум. Это принципиально шире классического склада: речь уже не о «бэковой функции хранения и обработки товара», а об организации полноценного бизнеса на одной площадке. 

Важно, что Light Industrial в российской реальности не старый формат в новом названии. По Александру, он появился примерно с 2016 года, а за последние 2–3 года стал стремительно набирать популярность при одновременном «огромном дефиците площадей». Масштаб сегмента подтверждён вводом: объём строительства Light Industrial на текущий год — более 0,5 млн м², при этом за первое полугодие введено около 250 тыс. м². 

Логика сегмента проявляется и в структуре резидентов. Манунин отмечает, что «больше половины» арендаторов Light Industrial — производители. Остальные — e-commerce, логистика и традиционный ритейл, то есть формат органично собирает широкий пул «лёгких» индустрий, где важны гибкость и близость к рынку.

Девелоперская оптика тут особенно видна: Light Industrial — это продукт про среду и сценарии бизнеса. Александр приводит примеры резидентов, подчёркивая разнообразие: от производства льда, медицинских изделий, телеком-оборудования до косметики и высокотехнологичных компонентов, которые работают и «на экспорт». Этот перечень — не для эффекта; он показывает, что рынок расширяется не только за счёт логистики, но и за счёт перетока лёгкого производства в современные парки.

Если Light Industrial — продукт девелопера для МСБ, то главный мотор спроса на крупные склады и технологизацию — e-commerce. Мария Ханова говорит прямо: продажи маркетплейсов растут, грузопотоки увеличиваются, и это заставляет расширять инфраструктуру. Внутри Ozon потребность в площадях выросла именно на фоне этих факторов.

Но ещё важнее то, как e-commerce влияет на «внутренности» складов. Мария фиксирует тренд на автоматизацию как системный ответ на «проблему с персоналом». Автоматизация в её описании — это не модное слово, а способ повысить эффективность одного квадратного метра и обеспечить более безопасные условия труда. Она перечисляет реальные технологические элементы: грузовые подъёмники, конвейерные системы, сортировочные решения, которые уменьшают требуемую площадь под операции.

Отдельный нюанс: у e-commerce логика «сначала технология — потом здание». Мария прямо говорит, что процессы на складе проектируются предварительно, а здания строятся вокруг технологии. Поэтому складской продукт будущего должен быть готов к пересборке функционала — через пять лет сортировка, роботизация и плотность хранения будут другими, и операторы заранее закладывают эту гибкость.

Александр Манунин эту точку поддерживает, но через градостроительную перспективу: склады будут «проникать внутрь города» и трансформироваться в более автоматизированные, высотные, многоэтажные форматы. Это прямое следствие технологизации e-commerce и ограниченности земли в ядре агломераций.

Один из самых интересных сдвигов, который эксперты обсуждают почти с удивлением: складская недвижимость становится «более красивой». Евгений Бумагин уточняет: базовые характеристики класса А за 20 лет сильно не изменились, но меняются материалы, подходы к архитектуре, и здание перестаёт быть безликой коробкой.

Девелоперское объяснение Александра двуслойное. Во-первых, склады более не стоят «в лесах», город растёт, и промпарк может оказаться рядом с жильём — оттуда и запрос на современную архитектуру. Во-вторых, многие решения делаются ради сотрудников: панорамные окна, благоустройство, спортивные зоны, зарядки для электромобилей — всё это повышает привлекательность места работы.

E-commerce подтверждает этот вектор не эстетикой, а HR-экономикой. Мария подчёркивает ограниченность складского персонала и необходимость «сражаться за работников». Отсюда инфраструктура полного цикла на территории: чистота, роботизированный клининг, кухни полного цикла, продуманные зоны питания и раздевалки, бесключевой доступ. Это по сути перенос стандартов корпоративной среды в складской сегмент.

Брокерская сторона добавляет третий мотив: городские требования. Александр напоминает, что сегодня архитектура согласуется, и промышленная недвижимость перестала быть «серой зоной», став частью городской среды. Это делает качественный внешний облик не опцией, а условием доступа к площадкам в перспективных зонах.

В выпуске подробно разбирается, что определяет правильную локацию склада. Александр Манунин называет «классический» набор: близость к магистралям, хордам и кольцевым дорогам, транспортная доступность, размер и рельеф участка, ограничения по строительству. Он отдельно подчёркивает риски плохого грунта и неровного рельефа: в крупноформатных проектах «огромные деньги могут быть закопаны в землю», если геология не соответствует.

Евгений Бумагин добавляет к этому эксплуатационную призму: доступность персонала и наличие сетей напрямую влияют на экономику проекта. Исторически склады росли вдоль крупных транспортных направлений; сегодня эксперты выделяют три коридора — северный, восточный и южный, каждый из которых связан с логистическими потоками и географией рынков. 

Озон формулирует критерии более «операционно». Мария Ханова говорит, что компания смотрит на потребительский спрос по регионам, на динамику объёмов и потребность расширять сеть. Но выбор участка всё равно упирается в федеральные дороги и в большие площади под парковку и манёвры транспорта: нужна стоянка для сотрудников, зоны разгрузки, место для курьерских и грузовых машин. Это типичный e-commerce-подход: логистика и throughput важнее любых «красивых» концепций.

В этой триаде видно, как один и тот же фактор — земля — читается по-разному. Девелопер оценивает участок как конструктив и инвестицию, брокер — как часть транспортной системы рынка, арендатор — как условие стабильной работы цепочки поставок. И именно их суммарная логика и формирует сегодняшнее поведение рынка.

Самый «предупреждающий» блок выпуска связан с вакантностью и ставками. Евгений Бумагин говорит, что объём вакансии в московском регионе вырос год к году втрое: если в 2023–2024 годах он был на уровне 0,3–0,5%, то сейчас достиг 4,2% при общем стоке около 33 млн м². Это уже переход от экстремального дефицита к заметной свободной экспозиции.

Он связывает это с рекордным строительством. В московском регионе заявлено к стройке более 4 млн м², а на горизонте ближайших полутора лет — около 5,5 млн м². При этом спрос, по его словам, упал вдвое в сравнении год к году/квартал к кварталу. То есть на рынок одновременно выходит много новых площадей при более умеренном поглощении.

Ключевая деталь — структура ввода. В Москве из 1,1 млн м², введённых в эксплуатацию, примерно 65% — спекулятивные площади, которые сразу выходят на рынок и увеличивают вакантный сток. Логика брокера проста: это неизбежно приведёт к корректировке ставок аренды, и девелоперам нужно быть «избирательными и аккуратными» с новыми объёмами.

Девелоперская оптика Александра тут скорее согласна с риском, но он показывает его с обратной стороны: e-commerce в Москве уже занимает около 5 млн м² из общего стока порядка 25 млн м², а в перспективе пяти лет, по их исследованию, может занять ещё 10 млн м² именно в городе. То есть спрос, хоть и волатилен по периодам, остаётся масштабным и структурным. Просто для рынка важно поймать темп: не опередить арендатора на слишком длинную дистанцию.

Средняя часть выпуска — игра «Горячие пирожки», где эксперты смотрят реальные объявления аренды и решают, «сдали это быстро или оно висит». На первый взгляд это развлечение, но по сути — демонстрация критериев ликвидности. В первом кейсе склад около 2000 м² с потолком 7 метров и локацией в 15 км от МКАД вызывает спор: объект «почти новый», но имеет слабую инфраструктуру, неудобные подъездные пути и отсутствие офисной части.

Разные роли тут проявляются ярко. Александр, как девелопер, уверен, что за счёт локации объект скорее найдёт арендатора, даже при минусах. Мария, как представитель арендатора, сомневается — её волнуют эксплуатационные ограничения и удобство работы персонала. Брокерская позиция Евгения сводит это к балансу «плюсы локации vs минусы качества» и к уровню ставки: дешёвая цена может закрыть часть недостатков.

Следующие примеры усиливают вывод: современный Light Industrial-объект с приличными техническими параметрами и инфраструктурой воспринимается как более ликвидный, но вопрос цены остаётся критичным — на нём эксперты прямо «спотыкаются». И наоборот, качественный объект на ЦКАД с доками, разными типами ворот и продуманной инфраструктурой оказывается «самым горячим пирожком». Это иллюстрирует главный тезис рынка 2025 года: ликвидность всё меньше определяется только площадью и классом, и всё больше — сценариями использования и соотношением ставки с ценностью.

В финальной части выпуска эксперты возвращаются к дефициту земли и к тому, как рынок ищет выход. Александр Манунин говорит, что девелоперы всё чаще смотрят на развитие дорог и логистических потоков, особенно на восточное направление, где транспортная доступность растёт за счёт новых трасс и хорд. Логика проста: если участок сегодня «далеко», то через инфраструктуру он может стать завтра выгодным.

Тема редевелопмента старых промышленных объектов раскрыта без идеализации. В Москве вместо промзон часто строят жильё — потому что «на жилье можно больше заработать». Однако Александр отмечает, что появляются пилотные проекты «красивых промзон», которым помогает город, включая льготы. Потенциал есть, но пока остаются вопросы к экономике и практическим результатам первых объектов.

Многоэтажные склады в обсуждении возникают как частный, но логичный ответ на отсутствие земли. Александр приводит пример международных городов, где участки малы, и там высотный склад — вынужденная норма. В российской перспективе он связывает рост многоэтажности с будущим проникновением складов в город и с автоматизацией, которая делает вертикальные форматы технологически оправданными.

Брокерская ремарка Евгения здесь прагматична: редевелопмент «всегда есть» в виде постоянной реновации фондов у крупных собственников. Но если объект уже нельзя использовать под склад, то его рациональнее снести, чем пытаться адаптировать любой ценой. Это важное уточнение: рынок не романтизирует перепрофилирование, а ищет экономически устойчивые решения. 

Отдельного внимания заслуживает эпизод про кроссдокинг — потому что он показывает, как операционная логика арендатора напрямую диктует физику здания. Мария Ханова объясняет кроссдокинг как операцию быстрой перегонки товара через распределённую сеть: груз, принятый в одном городе, быстро проходит через инфраструктуру и отправляется в другой без длительного хранения. В её примере это движение между удалёнными регионами, где важна скорость переключения потоков.

Девелоперский перевод этого термина звучит максимально предметно: кроссдок-склад — это бигбокс с доками с двух сторон. Такой объект дороже из-за большего числа доков, коммуникаций, земли и благоустройства, но при этом универсальнее и подходит большему количеству компаний. 

Этот мини-сюжет закрывает одну из главных связок выпуска: рынок складов движется не «сверху вниз» только девелоперской волей и не «снизу вверх» только спросом. Он развивается на стыке — когда операция (e-commerce), рыночный баланс (брокер) и продукт (девелопер) синхронно создают новые типологии зданий.